スコア・コンサルタント有限会社

こんにちは。じわじわと足元に忍び寄るホルムズ海峡の石油ショック。これは全産業に影響を与えて、このショックが落ち着くまでの価格高騰、そして落ち着いた後の高値維持が定価となる危惧・・・。現在の収入のまま物価だけが上がり続けるインフレよりも酷いスタグフレーションの手前を想定しているのです。僕が生きてきた中で、子供時代の石油ショックの時はトイレットペーパー、砂糖を買いに行かされたのを思い出すけど、1975年から50年経ち世界の進歩とともにさらに複雑化した世界では不足物資は何になるのか？を考えるけど、原油由来の商品すべてになる事を思うと単一では考えられないのです。マスコミでは水回り物資の受注停止を言われているけど、現在の状況が半年続くようだと内装材まで不足、受注停止となることが考えられ、商品として売り出す物件も販売できないことになるのです。万一予想通りの悲観シナリオが実現したら、スコアとしての供給は現況販売となります。というか、それ以外に供給する術がないのです。今はこのショックが落ち着いて、見通しが立つまで悶々とするしかないのですね。

こんにちは。1Qもアイドリングが終わり落ち着いてきたところです。その中で悪影響が広がる要因として大きいところでは中東動向、政策金利、国内経済、金融機関融資スタンスというのがわかります。これらは今に始まったことではなくて過去から続く事象の発露と捉えているのですが、歴史は繰り返す・・っていうのですが、似て非なる内容で進んでいることをわからないと、その時の対応を間違えてしまうのですね。まずは中東動向から起きるのが原油高による石油化工品の値上がり。これは過去のオイルショックでもあったことです。しかし、50年前の事と現在を同列には見れません。一言でいうと時代背景が違いすぎて石油ショックとは異質の事が起こると予想したのです。それは、今後の売り方にも影響があることで、今までの業界垣根がさらに低くなって、プロと一般の距離が更に近づいてくる・・・。 例えば、僕が仕事にしている中古マンション買取再販でいうと、一般の人はスーモ・アットホームなどのサイトで物件探しをしておりますが、プロと一般を隔てているのが情報量で、その情報とは人脈、業界サイトに収斂されるのですが、この

業界定休日の水曜日、日本国内外の状況も混沌としております。特に米国対イランの戦争による経済への影響に神経を尖らせております。この戦争は今だけを見ても説明が出来なくて歴史を遡ってみないとわかりません。表向きはオイル支配なんだけど、1000年前からの民族闘争が通底しているとみると納得できる事柄を発見できるのです。この民族闘争のせいで地球の国家を巻き込んだ経済・物流に懸念が生まれているのですね。世界から日本、そして僕のいる不動産業界、親和性の高い金融業界の今を見てみると・・・新年度もこの混沌とした世界は収まらないと予想しています。不動産の売買についての予想は仕入れ価格は下落とみていて、各社の商品在庫状況は今年の4Qで減らしたとはいえ買いについては「この価格なら買ってもいい。合意できなければ買わない」という買手強気の現状で、強気の裏付けは在庫処分という薄利・損切り以外にも仕入れから再販期間までが延びている為、その間の金利上昇や更なる物価上昇による経費高騰も要因として考えているからなのです。そんな中でも買わないとならないのが再販業者の宿命で、ギリギリ許容で

売買をしていると必ずあるのが価格に対する乖離。巷の地上波ではマンション価格が最高価と喧伝しているけど現場で売買していると「下がり相場」を実感しているのです。最高価を言うのは売出価格であって、実際の成約価格はとっくに下がり始めているのです。さらに、下がり相場においての仕入れについては更に下がってきていて、売出4400万の業物であると、内装費、諸経費、利益を引くと3000万前後の仕入れでトントンなのです。そして、その3000万円は表に出ずらくて一般の人の目につかないのです。そのうえで、買付を入れて交渉しても売主一般の場合「そんな安いわけない」となってしまい交渉中止になる事が多々あるのです。そんなことしていると「どういう買い方がいいのか？」を探求しているけどなかなか無いのね♪

僕が所属する団体の先輩が廃業を決断した。スタッフからその報を聞いて先日本人に会ってきたけど、なんかスッキリとしていたのが印象的なのでした。このスッキリとするまでの苦悩も知っているし、最近の業況も知っているから僕が振る話題は「この後」の事。というのも、不動産売買に携わるとこの世界に未練が残る事を知っているから、どんな形であっても関係が切れることが無いし、免許が無ければ仲間の協力があるし、難しい案件でも誰かしらその処理の対応対処を知っているし、そしてゼロを1にする能力を持っている仲間に囲まれているから見方を変えると廃業しても変わらないのですね。借金残しての廃業だけど、その返済原資も話を聞く限りにおいては問題ないから、今はリセットモードとして次の準備を後輩として見守るのですね♪おつかれさま・・・先輩

こんにちは。先月18日から月末までに業務繁忙でした。内訳は売買契約2件、決済2件、賃貸契約2件。これで売主物件の在庫が0になり、期末在庫入手の為に関係各位に営業をかけているところなのです。業務活動の間に世界では中東でドンパチがはじまり、株価は下落、為替は円安、金利は横ばいとなりましたが今後迎える新年度は更なる物価上昇を予想しております。マスコミはインフレに収めようと報道しているけど、僕の実感はスタグフレーションに入ってきた感なのです。その時の自衛策を模索しているけど、大きなところでは金利高が進むのでプロジェクト融資の件数を減らし、減少した売上を補うためにコンサル提案と媒介件数を増やす方向に向くことになります。このコンサルも内容なのですが、管理組合向けコンサル、債務資金コンサル、買収コンサル、相続資金コンサルが中心となります。これらは時間のかかる事で全て2年前から進めている事なのですが、世の中が混沌とし始めると需要が増えるところでもあるのです。媒介物件も売り、買いの元付で行うためにネット環境を整えないとなりません。大変な2026を前提に業務を組み立

こんにちは。衆議院総選挙が終わり政界もこれから政策実行に向けて動き始めます。政界と一線を画している僕としては政治観察からの経済・業界予想を変わらずしていきます。 まずは年度末までの不動産売買状況ですが、地域差がさらに顕著としてきています。僕は神奈川県相模原市に会社を置いているけど、昨年からこのエリアの実需がフリーズしていて新築中古戸建在庫の流通も低く推移なのですが、4Qに入り建売業者による期末在庫処分で更なる値引により少しづつ動き始めてきた・・・のですが、実需層自体が縮小しているため動きの波及が見られないのが現状なのです。同じ神奈川県でも横浜市中区西区は様相が違い、売出価格が高くてもまだ流入実需が見込めるのでまだマシなところです。 4Qから新年度にかけて懸念しているのは流通よりも資金調達で、3月4月の日銀金融政策決定会合での政策金利。個人的には金利据え置きの予想なのですが、ここで株高、物価高と円安を冷やすために金利を上げてきたら・・・また内需が冷え込んで不動産流通の足を引っ張ってくるから止めてね♪

こんにちは。昨年の3Qから郊外においては価格調整という名の値下げ売出しが顕著となり、4Qに入り更に一段の下げとなってきております。僕も昨年仕入し売出価格2000万で売出していた物件を1600万まで下げて反応を伺っていますが、当初より20%の減額でやっと反応が出始めてきたところです。ここまで減額すると販売期間内の発生経費、売却時経費を試算すると利益はほぼゼロです。利益ゼロでも売却するのも理由があって、商品の回転による粗利重視がひとつ。そして、在庫商品は棚卸資産になりますが、この棚卸がくせ者で決算時にマイナスとなりうる資産に変わるのです。また、計上によっては納税額が増加する事にもなり経営的には神経使う事になるからなのです。金利ある世界になり少ない赤字でも資金調達時に大きなマイナス評価となるから気を付けないとなりません。 特に前期からの不動産流通低下で同業者の中には息切れし始めて諸会費未納、支払の延滞滞納を耳にすることが増えてきた事で資金の出し手である金融機関も厳しい眼になっているからね。

この仕事していて聞かれるのが「買った方がいいのか？」「借りている方がいいのか？」という事。この二択については聞く人の生活状況によって変わるので答えられないのです。 買った方が良いと思うのは家族がいる人。そして、借入も単独でローンの組める人。これは、名義人に万一があっても団信で残ローン返済できるから。それによって、残された家族の住まいは確保でき、また居住経費も低く済むからなのです。借りている方がいいのは中年までのシングルや未婚カップル等・・・。中年までのシングルとしたのは、あ住み替えの時の年齢によって入居審査で弾かれたりする事が多く、70才超えると入居ハードルが上がり、入居条件として近隣に家族がいるとか、見守りサービス加入とか、連帯保証人複数とか、通常以上の条件が付加されるケースが多いからなのです。核家族化が進み親族ですら交流が希薄となっている現代において、住処の確保に関して言うと真剣に考えないといけないのかもね♪

会社のホームページを委託していて12月までのPVを見てみたけど想定の１０分の1という結果に落胆しております。その為、来期に合わせて内容一新で再度公開する事にしました。これから3月までは製作者とマメにやり取りするんだけど、僕もオッサンだから基本製作者の年代・・・20.30代の感性に作ってもらうんだけど不動産のページ制作だから硬くなりすぎてもの思いがあるのです。なんて言うか、カジュアルを出しつつコンサバ感があれば良いのかな？考え始めると思考の迷路に入る案件なのですね。

本日の新成人人口は統計局発表だと122万人。男性63万人、女性59万人で前年比3万人減でした。この数字は20年前に比べると42万人減少していて、将来の不動産取引も減少していくことを予測できるのです。しかし、人間の所有欲はゼロになることはなくていつの時代も家の流通は無くなる事はないのです。ただ、その時の経済状況、世相、政策で需要が決まり、それによって買う買わないの判断となるのです。で今は・・・今月来月は年に一度の大幅値引きの確立が高くなる時期で、金利高を補う値引きが期待できるのです。また、この時期を逃したとしても、買い方と借り方を見極めていくと安心できる購入に結びついていくのです。安心は人それぞれの感性で変わるけど、住まいを求める本能は動物の時代からある本能で、安心できる場所を求めるのはいつの時代も普遍なのですね♪

おはようございます。2024も残り2週間。営業日でみると10日。どうしたもんかの師走です。たぶん明後日に日銀政策会合で0政策金利が0.25%上がるのが既定路線で、年明けから各金融機関の金利に反映され、短プラ長プラとも上がります。すると、住宅ローン・PJ融資金利も今よりも上がるのは自明です。日本経済も次のステージに移行すると考えればしょうがないのですが、その副作用でどれだけの人が不利益を被るのかを考えると・・・無邪気にいられません。まず副作用として株価下落、円高進行、ローン金利が上がり生活費の逼迫・事業の停滞や返済猶予の増加、内需委縮による縮小、返済滞納増加など負の側面が目立ち始めます。そして、反面正の副作用は預金金利上昇、輸入価格下落、物価安定など考えられます。そんな状況の混沌とした今。個人法人はどうしたらいいのか？を一人一人考えたり立ちすくんでいたり、オロオロしたりしているのです。特に外国人居住者は経済的にも立場的にも揺れております。仲間と思えば手を差し伸べるけど、敵対してくる外国人に対しては、敵なので観察します。この5年間、経済の流れからすべ

業界定休日の今日。売り買いのタイミングを観て動くのは業者も一般の方も同じです。 一般の方は金利先高感、物件価格の上昇に二の足を踏んでいる状況が今の実需です。 しかし、僕は業者なので二の足踏まずにタイミングを見計らっております。 そのタイミングですが、今の動向から12.1.2月の3ケ月は売主希望価格に対して大幅な指値を提示しやすくなる時期でもあります。 特に業者としては建築費用の割合が上がり粗利を下げざるを得ないので尚更仕入価格は売主にとって厳しい数字となります。今年は売却にはに厳しい一年と記憶される程なので、一般の売主にとっては想定よりも低い価格となるのを認識されることをお伝えします。 反対に、買うという事は人気エリア以外において購入希望価格に近付ける可能性が高くなります。区分に例えると当初4300万の価格が今は4000万に下がって、年度末に向けてもう一段下がる可能性があります。そして購入メリットとしては、金利が上がっても値下げによって金利負担の軽減につながる事になるのが挙げられます。人が活きていく上での衣食住のひとつである住。帰る場所がある安心

コロナ前の2020年から現在の2025年の間に不動産バブルが発生し、去年の秋から弾け始めて今年は崩壊真っ最中なのです。このバブル発生時は業者も一般層も金融界もイケイケのスタンスとなり、右肩上がりの相場に変わって誰もが物件を高値掴みするのです。その時は高値掴みしても売り抜けられる市況だから皆が参加するけど、去年の秋には仕入れにおいて高値で売りたくても売れなくなったのです。そして、2025。各社は価格改定という値下げのモードに入ってきたけど、それでも動かないのです。特に新築や中古戸建の動きが悪く、また、生活物価の高騰、ローン金利の上昇やらで住み替えどころではないのが今の実需市場なのですね。そうなると、各社の戦略は損切・分譲から賃貸転換・そのまま現状売出となるのです。でも結局最後は大損するけどね。この損益というのも経済の流れをみていると、なるべくして成る事象で、損を出しても将来の益があればいいのです。しかし、不動産業界を取り巻く環境は益の種を見つけづらくなっていて、この種を見つけられたら安心できるのです。スコアン的には益の種を見つけるにあたってのヒント

3Q-1が今日で締まります。今月までの数字を見てみても去年のペースからだいぶ落ちていて、売上ペースでマイナス。利益率もマイナス。現預金も月ごとに減少・・・(涙)　明らかなのは、反響数取引数が減っているという事。一次取得購入者層の動きが減ったのが大きいのですね。だからと言って法人向け取引も数字の合致がきつくて、こちらも鈍い動きなのです。こういう状況では何をどうする？って事が少なくなり、あえていうならば思考と行動を過去に戻してみるのも一案なのです。それは、歴史は繰り返すけど同じ結果にはならない！事から歴史からのズレを見つけ出してみるのです。そして、今の買取再販ビジネスにおける商品の作り方や売り方、また買い方のヒントが見つけやすくなるのですね。

こんにちは。巷の物価上昇が５年間も続いているため、６年前なら現在の収入で買えた不動産も、潜在購入層が買うのを躊躇したり諦めたりしております。でも、ご安心ください。今後の不動産価格は年度末に向けて売値を下げざるを得ない事情となるからなのです。

こんにちは。お昼まで時間が余り自問黙考で考えているのが表題なのです。 今までの政治に対する価値観が目に見えて崩れているのを思うのは僕だけではないと思います。それは、回りまわって各業界に影響を与えるのですが、この秋から冬にかけて更に動く予想をしていて、黒字でブイブイ言わしてい...

今期に入り仲良くしていた同業者が立て続けに廃業した。一人は円満廃業で綺麗に会社の解散までいったけど、もう一人は健康の理由で止む無くの廃業。両者とも金銭的な問題では無いのが救いですが、他方では資金が続かずに縮小や廃業も増えております。この廃業の理由は会社の数だけ理由はあるけど...

今月も残り少なくなりました。そして例年実需において9月は動く時となります。各売主仲間と話していても、過去の〇〇ショックとは異質の雰囲気で特に中古戸建リノベを扱っているところでは商品在庫期間が1年超が多く、その間に新築が下がり始めているので四苦八苦なのです。区分マンションは中...

昨年購入の収益物件隣地狭小地買収が完了。なんか長かったな・・・。というのも昨年とは打って変った不動産市場。それによる金融機関のスタンス変化によって審査が更に厳格化してきたのです。おかげで通常の倍近くの資料を作成しなければならなくて、費やした時間も倍になったのでした。...