スコア・コンサルタント有限会社

新たな月が始まった・・・。今期の需要者向け売主業者はホントに厳しい年となってます。売主が厳しいという事は、客付仲介業もつられて厳しいのです。ニュースで出るのは都心3区６区の売出価格が最高価格と言ってますが、実態の成約価格については下落していて、尚且つ成約数も減少しているのでした。これは首都圏全般に言えることで、かろうじて神奈川県だけは価格、成約が横ばいなのですがデータ上の事でミクロで見ると下がっているのでした。おかげで、１年間の回転（買って、直して売れるまで）も落ちていて、回転数を上げるには価格を下げての回転数維持となるのです。でもこれって粗利率の低下となって、最終利益を損なう事となるのです。これはとっても良くないことで、次年度の資金調達に多大な影響が出て、ものに出来るチャンスを逃がす機会が増えてくるのです。一言でいうと負のスパイラルの入り口に来たことを実感する事となるのです。今月に政策金利が上がるけど、いままでなら0.25%と考えていたけど0.5%が来る予想していて、来年１月にも0.5%を覚悟すると調達金利が4.5%、5%の大台が見えてくるので

このたび、誠に勝手ながら下記の日程で夏季休業とさせていただきます。 ご寛容のほどよろしくお願いいたします。 令和8年8月11日から令和8年8月16日までの6日間 お問い合わせ対応につきましては8月17日から順次対応させていただきます。 　　　　　　　　　　　　　スコア・コンサルタント有限会社　代表　鈴木　克司

こんにちは、先日の日米協調介入から気持ち円高になりつつある為替です。これで弱い通貨としての円を抜け出せればいいのです・・・。 この介入したことによる擬視感は1985プラザ合意からの円高によるメリット、デメリットをリアルに見ていたからなのかもしれません。合意から2年後、日本は内需拡大とともにマネーが上から下まで溢れ、そのマネーが不動産、株、美術品などに流れ込みました。その時と違うのは金利水準で、今の金利の2倍になっていても購買欲は旺盛なのでした。これは、大多数の国民がマネーの力で新しい世界を観て、転落崩壊の世界を経験していないからなのでした。今回の協調介入によって円が157円/ドル・・・まだまだ円安です。円高による内需拡大とするには、120円/ドルが理想なのですが、その時は政策金利も今の水準から+1%を視野に入れてシュミレートしないとなりません。現在1%からの+1%、2%の政策金利です。その時は銀行から資金調達するときには5%から6%で試算するようだけど、不動産相場も過去のように倍々で上がれば金利のリスクは低くなるが、現代日本の人口減、実収入減をみ

2026.1Qと2025.1Qを見てみると動きや売上が落ちているのがわかります。成約数、問合せ数についても同様で、特に商品問合せ数の減少は頭を抱えるほど（涙）前期は夏季休暇明けから売買流通も動き始めたのですが、今期に関して言うと購入層の動くきっかけが起こらないと1Qのような低空飛行は否めません。ただ地政学、国内と世界の政治環境、そして世界の中の日本経済をウォッチしているけど、どうにも購入層が動き出す環境になっていないのが悩ましいところ。現在争いのある、欧州や中東。特にイラン米国の争いに乗じての資源高騰によるインフレが大きくて、資源輸入国の日本経済に大きな影響を及ぼしています。現在はホルムズ海峡ショックですが、これに紅海側のバブエルマンデブ海峡も封鎖されようものなら、下期から更なる値上げ品目が増え、その価格上昇率も今までとは次元が異なることを予想しているのです。この二つの海峡封鎖が行われた場合、ガソリンは300円/L、灯油200円/Lを予想していて、それに加えて政策金利も上げないと円安が更に進み、輸入物価の更なる高騰となり、結果として全産業の営利活

こんにちは。金利高、物価高による物件価格上昇で実需層の購入マインドが冷えて硬くなって1年。また秋には政策金利が上がる予想となっている中で、買うべきか？買わずに賃貸でいくか？と真剣にお悩みと見受けられます。業者目線、個人目線から思うところを集約すると、購入予定予算より減額してでも購入を推します。理由は、賃貸も営業している中で最近特に賃貸入居希望者の高齢化を見ているからもあるからなのです。それは入居においての審査で独居賃貸の場合、収入・年齢から定年後の収入が激減し半分から３分の１の収入で生活しなければならず、その際の固定支出である家賃負担に耐えられなくなるからなのです。また、収入減とともに持病悪化した場合の医療費も重なると公的生活支援を受給して、やっと生活維持となるのです。なんかこのようなケースの若年化もあるがゆえ、買える立場でいるのであれば買ったほうがいいというのが実感となるのでした。

こんにちは。2024年からの金利ある世界が始まり、それ以前の仕組みが受け入れられなくなってきております。僕の会社においても区分買取再販を主たる業務で活動しておりますが、個人実需層の動きについては、明らかに停滞しております。その結果、仕入れ含めた契約数も今期に入り半分となっているのです。これはどこも似たような状況で、資金継続を断念しての廃業、資金ショートの倒産、多店舗展開の縮小、売上維持のための異業種参入などいろいろとネガティブな話が増えてきているのです。こうなると気の毒なのは営業というプレイヤー達で、大手といえども契約数が半減していると前年並みの収入を得ることが出来なくなり、ライフプランの組み換えをせざるを得なくなるのです。それは経営者も同じで、会社の維持成長のための事業計画の達成が困難になり、売上減でも維持できる体制に組み替えざるを得なくなるのです。社有収益物件を持とうが、管理物件を持とうが同じで、入金があってもインフレにより出金が増えることによる剰余減少となるからなのです。そこで行うこととしては会社内部の見直し。これは活動の中身も然ることなが

業務としては散々な1Qも残り2週間。入ってくる下取り物件の内容に変化が出てきております。昨年までは売主要望として、エンド向けに高値媒介で依頼というのが、今年に入り早期換金の為なのか、すぐに業者紹介で買取価格を比較して、高値業者と契約、決済という１か月以内での流れが出てきております。区分なら１か月あれば事例豊富なのでいけますが、古屋付き土地、接道が私道、要農転、500㎡以上の開発モノになると１か月内決済は難しくなります。売る方は各々事情があるので売却受託したら物件毎に決済まで要する期間を伝えると安心するのね♪

先週の米国株式市場の暴落を引き継いで日本市場も暴落しております。今回の流れを見ていると初めてのことだらけで先読みしようにも解が出ません。株式が落ちると金利が上がり、原油も上がり、円は安くなる。そして、来週の日銀政策決定会合で金利を上げる確率が90%以上なので更に日経平均下落となります。そして、円は160円を超えてきたら介入が入り、更に金利高の圧力が強まってきます。 この流れが続くということは、国内を主戦場としている中小零細企業にとって死活問題なのです。僕がいる不動産界にとっては淘汰が始まると予想していて、去年までの市況が反転して、プロジェクトを進めようにも需要層が止まり、銀行のPJ融資についても厳しくなり最低20%は手持ち資金投入しないとプロジェクトが始まらない様相なのです。商品在庫が0でこんな環境なので、在庫商品１年超を抱えている場合、在庫売却処分しないとPJ資金が出ないので、余計に会社運営にとってマズい状況なのです。例えると資金循環の中で、入金よりも出金のほうが多い状態。輸血しても出血が多くて体力が弱っていく感じ・・・。最近も、10年15年前

こんにちは。2025年度の決算も終わり、今期はかろうじての黒字決算となりましたが、３月に中東で起きた米イ戦争の余波で原油流通が極端に減少したことにより、リフォーム資材が品薄となり、また値上がりとなってきました。これは、結果として粗利率の低下に拍車をかける事が予想でき、今期においては減収減益を前提に事業計画を組み立て直す必要が生じたのです。 石油由来の資材については全産業に影響を及ぼしますが、来月から30%の価格改定となるのは僕の仕事でいうとクロス・床材・水廻り・空調関係。たぶん、この30%増は序章で、これから７月にむけて節電・節約の政府広報を皮切りに更に物資の値上げモード、物資の供給減少になると思うのです。これは、買いたくても買えない！高くて買えない！のフェーズに入り、スタグフレーションの入り口に来たことになるのです。この状態になると、株価下落、更なる金利高、円安進行に加速がついて食材ですら高騰し。買うのに躊躇する状態となるのですね。なんかこれって、後進国の経済状況なのです。貨幣の価値が減り続けてていったあとは・・・デノミが視野に入り、そして食材

こんにちは。タイトルにオイルショックとつけたのには理由があり、オイルショックの影響が不動産売買、また融資する銀行にも多大な影響を及ぼすことが見えてきたのです。 地上波ではガソリンや石油由来商品について煽りますが、石油由来物資以外にくるのが金融の世界となります。資材が無くて工事が止まる不動産建設建築業。物資購入価格の更なる高騰。それによる利益率の低下。また、金利上昇圧力・・・。この流れでいうと僕の仕事であるリノベーション工事の完工不安があり、それにより市場供給する物件仕入に対して様子見となり市場停滞の一因となります。この停滞モードは、他の生活物資の値上げもあり消費者の生活支出をさらに縮小させ、また資金循環も停滞するため金利上昇の圧力にも成りうるのです。すると、金融機関としては融資回収から逆算しての審査となるため今までのような審査では融資しづらくなり厳格な審査を発動させることとなるのです。この厳格化としてB/SよりもP/Lの中身を問われることが多くなり、特に純売上、純損益の数字根拠を問われることとなるのです。またB/Sのほうについては借入金・貸付金・

こんにちは。じわじわと足元に忍び寄るホルムズ海峡の石油ショック。これは全産業に影響を与えて、このショックが落ち着くまでの価格高騰、そして落ち着いた後の高値維持が定価となる危惧・・・。現在の収入のまま物価だけが上がり続けるインフレよりも酷いスタグフレーションの手前を想定しているのです。僕が生きてきた中で、子供時代の石油ショックの時はトイレットペーパー、砂糖を買いに行かされたのを思い出すけど、1975年から50年経ち世界の進歩とともにさらに複雑化した世界では不足物資は何になるのか？を考えるけど、原油由来の商品すべてになる事を思うと単一では考えられないのです。マスコミでは水回り物資の受注停止を言われているけど、現在の状況が半年続くようだと内装材まで不足、受注停止となることが考えられ、商品として売り出す物件も販売できないことになるのです。万一予想通りの悲観シナリオが実現したら、スコアとしての供給は現況販売となります。というか、それ以外に供給する術がないのです。今はこのショックが落ち着いて、見通しが立つまで悶々とするしかないのですね。

こんにちは。1Qもアイドリングが終わり落ち着いてきたところです。その中で悪影響が広がる要因として大きいところでは中東動向、政策金利、国内経済、金融機関融資スタンスというのがわかります。これらは今に始まったことではなくて過去から続く事象の発露と捉えているのですが、歴史は繰り返す・・っていうのですが、似て非なる内容で進んでいることをわからないと、その時の対応を間違えてしまうのですね。まずは中東動向から起きるのが原油高による石油化工品の値上がり。これは過去のオイルショックでもあったことです。しかし、50年前の事と現在を同列には見れません。一言でいうと時代背景が違いすぎて石油ショックとは異質の事が起こると予想したのです。それは、今後の売り方にも影響があることで、今までの業界垣根がさらに低くなって、プロと一般の距離が更に近づいてくる・・・。 例えば、僕が仕事にしている中古マンション買取再販でいうと、一般の人はスーモ・アットホームなどのサイトで物件探しをしておりますが、プロと一般を隔てているのが情報量で、その情報とは人脈、業界サイトに収斂されるのですが、この

業界定休日の水曜日、日本国内外の状況も混沌としております。特に米国対イランの戦争による経済への影響に神経を尖らせております。この戦争は今だけを見ても説明が出来なくて歴史を遡ってみないとわかりません。表向きはオイル支配なんだけど、1000年前からの民族闘争が通底しているとみると納得できる事柄を発見できるのです。この民族闘争のせいで地球の国家を巻き込んだ経済・物流に懸念が生まれているのですね。世界から日本、そして僕のいる不動産業界、親和性の高い金融業界の今を見てみると・・・新年度もこの混沌とした世界は収まらないと予想しています。不動産の売買についての予想は仕入れ価格は下落とみていて、各社の商品在庫状況は今年の4Qで減らしたとはいえ買いについては「この価格なら買ってもいい。合意できなければ買わない」という買手強気の現状で、強気の裏付けは在庫処分という薄利・損切り以外にも仕入れから再販期間までが延びている為、その間の金利上昇や更なる物価上昇による経費高騰も要因として考えているからなのです。そんな中でも買わないとならないのが再販業者の宿命で、ギリギリ許容で

売買をしていると必ずあるのが価格に対する乖離。巷の地上波ではマンション価格が最高価と喧伝しているけど現場で売買していると「下がり相場」を実感しているのです。最高価を言うのは売出価格であって、実際の成約価格はとっくに下がり始めているのです。さらに、下がり相場においての仕入れについては更に下がってきていて、売出4400万の業物であると、内装費、諸経費、利益を引くと3000万前後の仕入れでトントンなのです。そして、その3000万円は表に出ずらくて一般の人の目につかないのです。そのうえで、買付を入れて交渉しても売主一般の場合「そんな安いわけない」となってしまい交渉中止になる事が多々あるのです。そんなことしていると「どういう買い方がいいのか？」を探求しているけどなかなか無いのね♪

僕が所属する団体の先輩が廃業を決断した。スタッフからその報を聞いて先日本人に会ってきたけど、なんかスッキリとしていたのが印象的なのでした。このスッキリとするまでの苦悩も知っているし、最近の業況も知っているから僕が振る話題は「この後」の事。というのも、不動産売買に携わるとこの世界に未練が残る事を知っているから、どんな形であっても関係が切れることが無いし、免許が無ければ仲間の協力があるし、難しい案件でも誰かしらその処理の対応対処を知っているし、そしてゼロを1にする能力を持っている仲間に囲まれているから見方を変えると廃業しても変わらないのですね。借金残しての廃業だけど、その返済原資も話を聞く限りにおいては問題ないから、今はリセットモードとして次の準備を後輩として見守るのですね♪おつかれさま・・・先輩

こんにちは。先月18日から月末までに業務繁忙でした。内訳は売買契約2件、決済2件、賃貸契約2件。これで売主物件の在庫が0になり、期末在庫入手の為に関係各位に営業をかけているところなのです。業務活動の間に世界では中東でドンパチがはじまり、株価は下落、為替は円安、金利は横ばいとなりましたが今後迎える新年度は更なる物価上昇を予想しております。マスコミはインフレに収めようと報道しているけど、僕の実感はスタグフレーションに入ってきた感なのです。その時の自衛策を模索しているけど、大きなところでは金利高が進むのでプロジェクト融資の件数を減らし、減少した売上を補うためにコンサル提案と媒介件数を増やす方向に向くことになります。このコンサルも内容なのですが、管理組合向けコンサル、債務資金コンサル、買収コンサル、相続資金コンサルが中心となります。これらは時間のかかる事で全て2年前から進めている事なのですが、世の中が混沌とし始めると需要が増えるところでもあるのです。媒介物件も売り、買いの元付で行うためにネット環境を整えないとなりません。大変な2026を前提に業務を組み立

こんにちは。衆議院総選挙が終わり政界もこれから政策実行に向けて動き始めます。政界と一線を画している僕としては政治観察からの経済・業界予想を変わらずしていきます。 まずは年度末までの不動産売買状況ですが、地域差がさらに顕著としてきています。僕は神奈川県相模原市に会社を置いているけど、昨年からこのエリアの実需がフリーズしていて新築中古戸建在庫の流通も低く推移なのですが、4Qに入り建売業者による期末在庫処分で更なる値引により少しづつ動き始めてきた・・・のですが、実需層自体が縮小しているため動きの波及が見られないのが現状なのです。同じ神奈川県でも横浜市中区西区は様相が違い、売出価格が高くてもまだ流入実需が見込めるのでまだマシなところです。 4Qから新年度にかけて懸念しているのは流通よりも資金調達で、3月4月の日銀金融政策決定会合での政策金利。個人的には金利据え置きの予想なのですが、ここで株高、物価高と円安を冷やすために金利を上げてきたら・・・また内需が冷え込んで不動産流通の足を引っ張ってくるから止めてね♪

こんにちは。昨年の3Qから郊外においては価格調整という名の値下げ売出しが顕著となり、4Qに入り更に一段の下げとなってきております。僕も昨年仕入し売出価格2000万で売出していた物件を1600万まで下げて反応を伺っていますが、当初より20%の減額でやっと反応が出始めてきたところです。ここまで減額すると販売期間内の発生経費、売却時経費を試算すると利益はほぼゼロです。利益ゼロでも売却するのも理由があって、商品の回転による粗利重視がひとつ。そして、在庫商品は棚卸資産になりますが、この棚卸がくせ者で決算時にマイナスとなりうる資産に変わるのです。また、計上によっては納税額が増加する事にもなり経営的には神経使う事になるからなのです。金利ある世界になり少ない赤字でも資金調達時に大きなマイナス評価となるから気を付けないとなりません。 特に前期からの不動産流通低下で同業者の中には息切れし始めて諸会費未納、支払の延滞滞納を耳にすることが増えてきた事で資金の出し手である金融機関も厳しい眼になっているからね。

この仕事していて聞かれるのが「買った方がいいのか？」「借りている方がいいのか？」という事。この二択については聞く人の生活状況によって変わるので答えられないのです。 買った方が良いと思うのは家族がいる人。そして、借入も単独でローンの組める人。これは、名義人に万一があっても団信で残ローン返済できるから。それによって、残された家族の住まいは確保でき、また居住経費も低く済むからなのです。借りている方がいいのは中年までのシングルや未婚カップル等・・・。中年までのシングルとしたのは、あ住み替えの時の年齢によって入居審査で弾かれたりする事が多く、70才超えると入居ハードルが上がり、入居条件として近隣に家族がいるとか、見守りサービス加入とか、連帯保証人複数とか、通常以上の条件が付加されるケースが多いからなのです。核家族化が進み親族ですら交流が希薄となっている現代において、住処の確保に関して言うと真剣に考えないといけないのかもね♪

会社のホームページを委託していて12月までのPVを見てみたけど想定の１０分の1という結果に落胆しております。その為、来期に合わせて内容一新で再度公開する事にしました。これから3月までは製作者とマメにやり取りするんだけど、僕もオッサンだから基本製作者の年代・・・20.30代の感性に作ってもらうんだけど不動産のページ制作だから硬くなりすぎてもの思いがあるのです。なんて言うか、カジュアルを出しつつコンサバ感があれば良いのかな？考え始めると思考の迷路に入る案件なのですね。